SOI /Informácie pre verejnosť /Kompetencie SOI v oblasti kontroly služieb spojených s bývaním

Kompetencie SOI v oblasti kontroly služieb spojených s bývaním

Kategória: Informácie pre verejnosť
Kompetencie SOI v oblasti kontroly služieb spojených s bývaním

Vzhľadom na to, že spotrebitelia sa často obracajú na Slovenskú obchodnú inšpekciu (ďalej len SOI) s podaniami, týkajúcimi sa problémov spojených so spravovaním bytov a nebytových priestorov v bytových domoch, vyúčtovaním služieb spojených s bývaním, uvádzame informáciu, týkajúcu sa kompetencií SOI v danej oblasti.

Podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon č. 182/1993 Z. z.) na správu domu sa zriaďuje Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len SVB), alebo vlastníci bytov a nebytových priestorov môžu uzavrieť zmluvu o výkone správy s inou právnickou osobou alebo fyzickou osobou – Správcom, ktorý má na túto činnosť živnostenské oprávnenie (správa a údržba bytového fondu), teda je podnikateľom.

Činnosť správcu bytového domu a SVB sa riadi uvedeným zákonom a zmluvou o správe domu resp. zmluvou o spoločenstve.

Slovenská obchodná inšpekcia (s účinnosťou od 29. 12. 2007) kontroluje len niektoré ustanovenia zákona č. 182/1993 Z. z., týkajúce sa dodržiavania povinností správcu domu, a to tie (§ 8, § 8 a) a § 8 b), na ktoré je možné aplikovať zákon č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon č. 250/2007 Z. z.).

Pre bližšie vysvetlenie, to, čo je porušením ustanovení zákona č. 182/1993 Z. z., môže byť zároveň porušením ustanovení zákona č. 250/2007 Z. z. Samotný zákon č. 182/1993 Z. z. SOI nedozoruje. V prípade jeho porušenia, následkom ktorého je poškodenie alebo iná ujma vlastníka, sa môžu vlastníci domáhať svojich práv prostredníctvom príslušných súdov.

SOI vykonáva kontroly u Správcov. V SVB SOI nie je oprávnená vykonávať kontroly, okrem vyúčtovania tepla a TUV v zmysle § 2 písm. e) zákona č. 657/2004 Z. z., kde SVB je zadefinované ako účastník trhu s teplom a vykonáva rozúčtovanie tepla v bytovom dome podľa § 17, § 18 a § 19 zákona č. 657/2004 Z. z, lebo v prípade SVB ide o spravovanie vlastného majetku a nejde o poskytovanie služby spotrebiteľom vo vzťahu podnikateľ – spotrebiteľ. Z uvedeného dôvodu dodržiavanie povinností SVB, vyplývajúcich zo zákona o vlastníctve bytov, nie je predmetom kontroly SOI. Vyúčtovanie služieb spojených s bývaním SOI v SVB nekontroluje; vlastníci sa môžu obrátiť na Radu, ktorá je dozorným orgánom spoločenstva (§ 7 c) zákona 182/1993 Z. z.). V prípade nespokojnosti s vybavením reklamácie sa môžu vlastníci obrátiť na príslušný súd. SOI ďalej nekontroluje ani bytové družstvá, okrem vyúčtovania tepla a TUV v zmysle § 2 písm. e) zákona č. 657/2004 Z. z., kde je bytové družstvo zadefinované ako účastník trhu s teplom a vykonáva rozúčtovanie tepla v bytovom dome podľa § 17, § 18 a § 19 zákona č. 657/2004 Z. z, ktoré spravujú družstevné byty (kontroluje Kontrolná komisia družstva); nejde o vzťah podnikateľ – spotrebiteľ. Je nevyhnutné, aby byt bol v každom prípade v osobnom vlastníctve spotrebiteľa.

Kontrolu správnosti rozúčtovania úhrad za služby spojené s bývaním SOI kontroluje u správcu podľa zákona č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa a podľa zákona č. 657/2004 Z. z. a jeho vykonávacej vyhlášky č. 240/2016 Z. z., ktorou sa ustanovuje teplota teplej úžitkovej vody na odbernom mieste, pravidlá rozpočítavania množstva tepla dodaného na prípravu teplej úžitkovej vody a rozpočítavania množstva dodaného tepla.

V prípade podozrenia na nesprávne rozúčtovanie je potrebné, aby vlastník najskôr uplatnil reklamáciu u správcu s uvedením konkrétneho nedostatku vo vyúčtovaní. V prípade, ak správca na reklamáciu nereaguje, alebo po jej vybavení sa vlastník cíti naďalej poškodený, môže sa obrátiť na príslušný inšpektorát SOI podľa sídla správcu. K podaniu je potrebné priložiť kópiu vyúčtovania, samotnej reklamácie a súvisiacej korešpondencie. Reklamácia na nesprávne rozúčtovanie musí byť správcom vybavená v lehote do 30 dní od uplatnenia reklamácie, pretože ide o službu poskytnutú správcom domu, na ktorú sa vzťahuje § 18 zákona č. 250/2007 Z. z.

SOI preverí správnosť započítaných údajov z príslušných faktúr, správnosť použitých údajov z bytových meradiel (údaje predložené správcom - odporúčame vlastníkom venovať náležitú pozornosť údajom uvádzaným pri odpise z meradiel), správnosť fakturovaných cien, dodržiavanie dohodnutého spôsobu rozúčtovania. Správnosť rozúčtovania tepla SOI kontroluje podľa vyhlášky č. 240/2016 Z. z.

Spôsob rozúčtovania musí byť dohodnutý, a to buď v zmluve o výkone správy alebo rozhodnutím vlastníkov. Správca musí vykonať rozúčtovanie takto dohodnutým spôsobom v opačnom prípade sa dopustí porušenia povinnosti.

V prípade, ak pri rozúčtovaní správcom vznikne preplatok (nie v rámci kontroly SOI), vo veci vrátenia preplatku SOI môže konať len vtedy, ak lehota na vrátenie preplatku je zakotvená v zmluve a správca v tejto lehote preplatok nevrátil. Ak sa pri kontrole SOI zistí nesprávne rozúčtovanie, v dôsledku ktorého vznikne preplatok, inšpektor vydá záväzný pokyn na vyhotovenie opravného vyúčtovania formou opatrenia na mieste podľa § 6 ods. 1 písm. c) zákona č. 128/2002 Z. z. o štátnej kontrole vnútorného trhu vo veciach ochrany spotrebiteľa. V súvislosti s preplatkami je potrebné uviesť, že SOI nemá kompetencie vymôcť pre spotrebiteľa preplatok; toto právo prináleží jedine súdu. Spotrebitelia majú pri nevrátení preplatkov možnosť využiť inštitút započítania medzi zmluvnými stranami podľa Občianskeho zákonníka.

SOI môže vykonať kontrolu i v prípade, ak správca nepredloží vlastníkom vyúčtovanie v lehote do 31. mája nasledujúceho roka. V tom prípade SOI uloží správcovi záväzným pokynom predložiť vyúčtovanie vlastníkovi a v prípade nesplnenia tohto pokynu uloží správcovi pokutu. Ak správca nepredloží vyúčtovanie fondu prevádzky údržby a opráv a úhrad za plnenia v zákonnej lehote, nemá nárok na platby za správu.

Spôsob výpočtu odvedeného množstva zrážkových vôd upravuje vyhláška MŽP SR č. 397/2003 Z. z., ktorá je vykonávacím predpisom k zákonu č. 442/2002 Z. z. o verejných vodovodoch a verejných kanalizáciách v znení neskorších predpisov. Kontrola správnosti množstva zrážkových vôd, fakturovaných dodávateľom studenej vody, nie je predmetom kontroly SOI. Podania SOI postupuje Ministerstvu životného prostredia SR - odbor vodnej politiky a energetických zdrojov.

Poplatok za zber, prepravu a zneškodňovanie komunálnych odpadov upravuje zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady v znení neskorších predpisov. Sadzbu poplatkov na príslušné obdobie ustanovuje obec všeobecne záväzným nariadením. SOI kontroluje správnosť rozpočítania nákladov za odvoz odpadu.

SOI nie je oprávnená vykonávať u správcu kontrolu účtovníctva, hospodárenia s fondom prevádzky, údržby a opráv, určovať a kontrolovať zálohové platby – tvoria sa dohodou medzi správcom a vlatníkmi. Ak nedôjde k dohode, o spore môže rozhodnúť jedine súd (zálohová platba nie je cenovou kategóriou, preto správnosť jej výšky nie je predmetom kontroly SOI). SOI nekontroluje ani kvalitu prác vykonaných dodávateľskými firmami, faktúry za vykonané práce – ceny, použitý materiál, vykonané práce, lehoty na vybavenie reklamácií pri uplatňovaní reklamácií chýb vykonaných diel - napr. pri zateplení. Postup – vlastník reklamuje u správcu a povinnosťou správcu je riešiť a vybaviť reklamáciu so zmluvným vykonávateľom prác. Ak správca nekoná a vlastníkom vznikne škoda v dôsledku nečinnosti správcu, môžu sa obrátiť na súd pre porušenie zmluvy o výkone správy ako aj zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Pred samotným zaslaním podaní na SOI, týkajúcich sa nedodržiavania povinností správcu, SOI vyžaduje písomné podklady, z ktorých bude zrejmé, že vlastníci sa písomne dožadovali svojich práv podľa § 8, 8 a), 8 b) zákona č. 182/1993 Z. z. u správcu. V prípade, ak správca nevyriešil požiadavky spotrebiteľov k ich spokojnosti resp. na požiadavky nereagoval, môžu sa vlastníci obrátiť na príslušný inšpektorát SOI (kontakt www.soi.sk), v sídle ktorého sa správca nachádza. SOI môže správcovi uložiť plnenie povinností záväzným pokynom len do budúcna, pôsobí teda preventívne, okrem porušení ustanovení zákona č. 657/2004 Z. z. o tepelnej energetike, kde je inšpekciou možné ukladať opatrenia na odstránenie zistených nedostatkov aj spätne. Za nesplnenie záväzného pokynu môže uložiť pokutu. (Pozn. pri porušení ustanovení zákona o tepelnej energetike je inšpektor v zmysle § 89 zákona č. 251/2012 Z. z. o energetike oprávnený uložiť opatrenie na odstránenie zistených nedostatkov. Hlavne sa to týka nepostupovania podľa pravidiel rozpočítavania, kde SOI môže uložiť kontrolovanému subjektu opatrenie na odstránenie zisteného nedostatku aj spätne. V tomto prípade by to znamenalo nutnosť urobiť opravné rozpočítavanie nákladov na teplo na vykurovanie, resp. teplú úžitkovú vodu).

Slovenská obchodná inšpekcia nie je oprávnená vymôcť konkrétne právo vlastníka, toto prináleží jedine súdu. Pred riešením sporov súdnou cestou je potrebné, aby vlastníci svoje požiadavky voči správcovi uplatňovali na domových schôdzach a v prípade, že so spravovaním, riešením požiadaviek nebude spokojná väčšina vlastníkov, pristúpili i k zmene správcu.



Späť na Informácie pre verejnosť
Tlačiť

Elektronická podateľňa

 slovensko 

Register ponúkaného majetku štátu      

opk


     

Centrálny register pohľadávok štátu

SOI - je všeobecným orgánom trhového dozoru v ochrane spotrebiteľa na vnútornom trhu podľa zákona č. 128/2002 Z. z. o štátnej kontrole.